小区维修基金被乱用？修法明确业主权利，理清社区业委会物业职责

东莞麻涌律师获悉

前阵子，我们小区业主群闹翻了天，到底怎么回事呢？原因是业委会没有跟业主进行商量，就绕开了物业公司，自己找了一个施工队去修外墙，而且还动用了房屋维修基金。可是呢，施工队没有资质，外墙刷完之后，不到一个月就出现了掉漆的情况，钱花了不少，问题却根本没有得到解决，业主们既生气又感到无奈。这事儿让我有了特别深的感触：要是能够把社区、业委会以及物业公司各自的职责说清楚，那就不会出现这样的乱子了。因此，我尤为支持全国人大以及法工委针对民法典第九百四十九条、第九百五十条展开修订，明确社区仅仅能够协助具备资质的正规物业公司，业委会着重聚焦于协助以及监督，与此同时，规范房屋维修基金的提留状况以及收支公布——如此一来，不但能够理清三方的权责，而且更能够促使小区管理回归到正常的轨道，让业主居住踏实。

为啥现在非得修订这两条法律，先讲讲这个事儿？核心问题在于“小区管理权责太混乱”，社区、业委会以及物业公司，要么“做得过分干了本不该做的事儿”，要么“做得不足没干应该做的事儿”，最终吃亏的一直都是业主。像是有的社区认为“自己来管会更让人放心”，于是直接取代物业公司对小区进行管理，然而社区工作人员需要忙于社保、民政这类事务，根本就没有精力去管理保洁、维修这些工作，最终导致小区垃圾堆积如山，电梯坏了也没人去修理；有的业主委员会觉得“自己能够当家作主”，越过物业公司去搞工程、动用维修基金，但是由于不懂专业知识、不擅长管理，要么把事情办砸，要么让资金不明不白地被花出去；另外有的物业公司凭借“没人能够管控”，服务态度敷衍却还乱收费，业主投诉许久也没有作用 。这般乱象的根源所在，乃是法律未曾为三者清楚划分出“该做何事、不该做何事”的界限，修订条款所要达成的便是给三方“制定规则、划定红线”。

第一，要明确“社区仅仅能够协助具备资质的正规物业公司”，这是为了防止出现“社区超越自身职权范围，管理能力却无法跟上”的状况。社区最为关键的工作是服务居民，像是帮老人办理养老补贴、组织邻里之间的活动等，然而小区的物业服务是需要专业团队以及资质的——负责保洁工作的人员要依据标准进行清理，从事维修工作的人员得拥有技术证书，负责安保工作的人员必须经过培训，而这些并不是社区在这方面所擅长的。老家小区我所在的地方就曾吃过这样的亏，社区为了所谓的“省事儿”，找了几个临时工作人员去做保洁工作，然而垃圾好多天是没有清理的，楼道里面到处都是杂物，找的维修师傅是没有资质的，修坏了水管之后还跑掉了，最终业主们集体进行抗议，才重新找了正规的物业管理公司。

修改后的条款达成，社区所扮演的角色得以明晰：并非是去替代物业费躬行劳作，是以助力物业达至工有成效为目的。举例而言，当业主群体与物业运作产生龃龉，社区方面施以援手居中斡旋；若物业服务水准未契合标准，社区加以监督促使改进；倘若小区范畴内缺失物业公司，社区能够协助业主开展招标寻觅正规团队操持，然而绝对不适宜自行插手介入物业事务管理。如此一来，既能够彰显社区于协调环节的效用，又可令专长之人司职专长之事，规避因非专业的管理模式致使小区秩序失调。

第一，明确“业委会仅仅能够协助、监督物业公司”，这里面有着关键原因，即要避免出现“业委会超越权限，进而引发各类纠纷”的局面。业委会是由业主推选出来的“代言人”，其职责原本应当是为业主密切留意物业公司的情况，查看服务是否达到应有的水准、收费是否符合合理规范，然而，存在部分业委会却将“监督权”错误地转变为“管理权”之举：其一，部分业委会在未获取业主同意的情况下，便擅自与物业公司解除合约，最终致使小区处于无人管理的混乱状态；其二，部分业委会自行联系施工队对设施开展维修工作，然而由于缺乏相关专业知识，不仅花费了不必要的钱财，而且维修效果还不尽人意；其三，更有甚者，部分业委会竟然会把维修基金视作“自己可以随意支配的资金”，随意进行挪用。

有这么件事儿发生在我朋友居住的小区：业委会没有进行招标，而是找了亲戚的施工队去修路灯，工程花费了八万块钱，却仅仅修好了十盏路灯，业主对这资金的去向产生了质疑，业委会没办法拿出明细，最终把事情闹到了街道办。以后修定条款之后，业委会的工作就被定死了，只能开展“协助”以及“监督”的工作。提供协助乃是帮物业去汇集业主意见，诸如业主反馈楼道灯坏掉了，业委会会将此转达予物业；实施监督便是核查物业的服务以及账目，例如查看保洁是否依照规定进行清扫，要求物业定期公示物业费的用途所在之处；要是打算动用维修基金、更换物业公司，那就必须让业主进行投票并获得同意，业委会不可以自行决定。如此这般既能使业委会发挥其应有的作用，又能够防止“权力滥用”，进而保护业主的资金。

首先，第三点，对“房屋维修基金的提留、收支公布”予以规范，其目的在于堵住“资金漏洞，进而让业主放心”。房屋维修基金乃是业主所缴纳的“救命钱”，它被用于诸如修电梯、补屋顶、换水管等方面。然而，众多小区的维修基金存在诸多问题，要么是“提留没有标准”，要么是“花出去之后没有明细”，甚至还出现有人偷偷挪用的情况。曾经看到过相关新闻，在某小区，物业公司私自运用维修基金去装修自身办公区域办公室，直至业主查账之时方才发现；另外，还有一些小区，房屋维修基金提留比例过高，业主缴纳费用之后却不清楚何时能够使用以及如何使用。

修正条款之后，维修基金的管理方可趋向透明化：提留比例需依照国家规定执行，而非任由物业公司自行决定收取额度；每一笔支出均需对应特定项目，诸如维修电梯所耗费的金额以及所使用的零件，皆应详细罗列；收支状况必须定期于小区公示栏或者业主群予以公布，业主能够随时进行查询。如同我当下居住的小区，物业每一个季度都会将维修基金的收支明细张贴于公告栏，哪一笔款项用于何处清晰明了，业主们皆颇为安心。如此这般方能使维修基金切实应用于关键之处，而不会沦为一笔糊涂账。

兴许会有人发问：“这般去制定规矩，是不是会对社区以及业委会的作用予以局限呢？”实际上并不会的，反倒能够促使三者“各自履行职责、彼此进行配合”。物业 公司承担专业服务的职责，社区承担协调保障的事务，业委会承担监督维权的工作，从而构建起“三方联动”的模式。就如同小区要进行电梯维修，物业公司给出方案以及预算，业委会组织业主开展投票、紧盯工程质量，社区协助协调施工期间的邻里矛盾，如此一来既能够把事情妥善办好，又能够让业主感到满意。

支持修订民法典那两条条款，并非是为了“针对谁进行约束”，而是为了“梳理明晰权利责任、有效保障业主权益”。从业主角度而言，有着明确规定的条款能够让大家清楚知道“遇到事情应当去找谁”，从而无需再反复扯皮；就社区与业委会方面来讲，设定得清晰的职责能够让工作拥有明确方向东莞麻涌律师 ，避免去做那种“付出力气却收获不了好”的事情；对于物业公司而言，有着规范要求的管理能够反向促使其提高服务质量，进而赢得业主的信任。

业主所居住的小区，乃是业主们的家，而想要将小区管理妥善，那就需要法律为其“保驾护航”。期望借助此次修订，能够促使社区、业委会以及物业公司，各个都去干各自该干的活，各自承担各自应负的责任，使得每一个小区都能够得到明晰的管理，让业主居住得安心，进而让业主们切实感受到“家的温暖”。

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