未取得国有土地使用权证的土地转

东莞麻涌律师获悉

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未取得国有土地使用权证的土地转让合同是否有效?

阅读提示：对于合同效力的认定，在市场经济条件下，应本着最大限度实现当事人订立合同的目的、促进社会财富增加的原则去处理，在合同反映了当事人真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，应认定为有效合同。

市场交易中，当事人订立合同时可能因为各种因素存在瑕疵，但这种瑕疵并非不能补正，典型的如在土地使用权转让合同中，即使转让人在签订合同时不具备国有土地使用权证，只要其在诉讼前取得国有土地使用权证的，不影响转让合同的效力。

裁判要旨

合同为当事人协商一致后作出的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定时，不宜认定合同无效。

签订国有土地使用权转让合同时，转让人虽未取得国有土地使用权证，但在诉讼前已经取得该证的，应认定转让合同有效。

当事人取得国有土地使用权证后未足额缴纳土地出让金，或对转让土地的投资开发未达到投资总额的25%以上的，属转让标的瑕疵，不影响转让合同的效力。

本案合同签订前，国土局已同意转让方以出让方式取得讼争土地的使用权，并且在一审起诉前转让方也已经办理了国有土地使用权证，案涉土地可以进入市场依法转让，合同签订时的瑕疵已经不复存在。故根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

案情简介

一、2003年9月，全威公司、超凡公司与桂鑫源公司签订《土地开发合同》，约定全威公司、超凡公司将柳州市柳石路153号土地使用权转让给桂鑫源公司，土地转让款为2860万元。全威公司必须在合同生效后2个月内办理完成土地过户手续。

二、2003年11月21日，全威公司、超凡公司要求桂鑫源公司提前支付600万元。2003年11月25日，全威公司提出资金计划，先支付第一期资金计划总计300万元，第二期资金应在土地过户后1个月内到位。2003年12月，桂鑫源公司请求全威公司、超凡公司要求其按照合同约定将案涉土地过户给代其履行的公司柳州恒贸源房地产有限公司。

三、2003年12月，超凡公司、全威公司要求桂鑫源公司今年全部按合同代全威公司还清银行欠款，必须提供合同规定的抵押担保手续，使双方得以尽快进入下一步的土地办理程序。2003年12月18日，全威公司、超凡公司致函桂鑫源公司，希望桂鑫源公司能与全威公司就抵押担保事项达成一致事项，否则《土地开发合同》无法履行，三方将全面终止合同。2003年12月20日，柳州恒贸源房地产有限公司认为《土地开发合同》公正合法，全威公司、超凡公司不办理土地过户已属严重违约，在履行合同的前提下三方才可以对合同约定以外的事项进行协商。

四、2003年12月29日，全威公司、超凡公司致函桂鑫源公司，决定终止《土地开发合同》，2004年1月3日，桂鑫源公司拒绝终止合同。2004年1月，桂鑫源公司向广西省高院起诉，请求判令《土地开发合同》合法有效，全威公司与超凡公司应继续履行合同。

五、一审法院支持了桂鑫源公司的请求，超凡公司不服上诉，认为《土地开发合同》签订时未取得国有土地使用权证，为办理相应的审批、登记手续，应认定无效。最高人民法院认为《土地开发合同》虽然在签订之时有瑕疵，但在一审起诉前全威公司已经取得了国有土地使用权证，合同反映了双方的真实意思，为有效合同，维持原判。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

前事不忘、后事之师。作为战斗在第一线的律师，本书作者给读者提出如下建议：

1. 签署土地使用权转让协议时尽量取得土地使用权证书。如果没有取得，也要告知当事人尽可能在起诉前取得土地使用权证书。

2. 律师在办理类似业务的时候，应告知客户：取得土地使用权证书，是进行土地使用权转让的必要前提，转让人在合同签订之时未取得此证的，但如果无权处分人在受让人向法院起诉前依法取得土地使用权权属证书，按照合同效力补正原则，仍可以认定土地使用权转让合同有效，双方当事人应按照约定履行合同。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

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相关法律规定

根据2020年5月颁布的《中华人民共和国民法典》东莞律师 东莞麻涌律师 麻涌镇律师，上述《合同法》自《中华人民共和国民法典》生效之日起废止，上述条文已经修改为：

《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

《城市房地产管理法》

第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

全威公司、超凡公司与桂馨源公司于2003年9月18日签订的《土地开发合同》约定，全威公司、超凡公司将柳州市柳石路153号土地使用权转让给桂馨源公司，桂馨源公司向全威公司、超凡公司支付2860万元土地转让价款，故本案性质为土地使用权转让合同纠纷。该《土地开发合同》为三方当事人协商一致后作出的真实意思表示，内容亦不违反法律规定。合同签订前，柳州市国土资源局已同意全威公司以出让方式取得讼争土地的使用权，双方订有《国有土地使用权出让合同》。本案一审起诉前全威公司办理了国有土地使用权证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。而土地出让金的交纳问题，属土地出让合同当事人即柳州市国土资源局和全威公司之间的权利义务内容，其是否得到完全履行不影响对本案土地使用权转让合同效力的认定，故超凡公司提出的因《土地开发合同》签订时未取得国有土地使用权证及土地出让金未全部交清违反法律强制性规定应认定该合同无效的上诉主张，本院不予支持。关于投资开发的问题，城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25％投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持。

案件来源

桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷二审案，[（2004）最高法民一终字第46号]。

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