农村宅基地使用权流转概述及相关

东莞麻涌律师获悉

2009 年 1 月（总第 192 期 ）法制与经济FAZHIYUJ INGJ INO.1， 2009(Cumulatively， NO.192)一、 农村宅基地使用权流转概述对于农村宅基地使用权流转的概念，当前的法律法规及法学著作中均没有提及。但是， 为了能够更好的对农村宅基地使用权流转法律问题进行研究， 我们有必要对农村宅基地使用权流转进行界定。1.农村宅基地使用权流转的概念所谓农村宅基地使用权，是指农村集体经济组织的成员在集体所有的土地上依法建造、 保有个人住宅、 庭院及宅前或宅后种植竹木等而对土地进行占有、 使用、 收益的权利[1]。农村宅基地使用权流转是指为了实现土地收益， 而使农村宅基地使用权进入流通领域的行为。2.农村宅基地使用权流转的观点当前，我国学者对农村宅基地使用权流转主要有以下两种观点。第一种观点认为农村宅基地使用权应当自由流转，其代表人物有梁慧星教授、 高富平教授梁、 陈小君教授等。梁慧星教授认为宅基地使用权可以转让，只是农村宅基地使用权属于无偿划拨的基地使用权， 在有偿转让时土地所有权人有权要求原来或新的土地使用权人交纳出让金[2]。高富平教授认为 “不允许农民利用宅基地使用权抵押、 出资， 进行商业化利用将严重限制农村经济发展和农村城市化进程，也不符合市场经济的基本原则。

因此， 必须向农民开放其宅基地商业化利用途径和规则”农村建设用地使用权流转的合法性， 赋予其法律效力， 明确转让、 抵押、 出租、 入股等都是流转方式”第二种观点认为农村宅基地使用权只能农村集体经济组织内部成员这个限定范围内流转，其代表人物有王利明教授、 王卫国教授等。王利明教授认为宅基地使用权尽管是财产权，但是具有一定的身份性质东莞律师 东莞麻涌律师 麻涌镇律师， 并不适合自由转让， 而只能在一定范围内进行， 即只能在集体经济组织成员之间进行自由转让[5]。王卫国教授认为 “宅基地使用权可以本着调剂余缺的原则， 在本集体内成员之间协议转让， 但必须经乡(镇)政府批准， 而且出让方不得牟利”笔者比较赞同第一种观点， 即农村宅基地应当自由流转。农村宅基地的自由流转可以充分体现其自身价值， 满足权利人对土地价值的最大化需求， 同时也可以防止集体经济组织[3]。陈小君教授认为应当 “肯定[4]。[6]。内部成员故意降低宅基地的价值而损害权利人利益。当然，基于农村宅基地具有一定的身份性与福利性， 笔者认为可以赋予集体经济组织内部成员一种优先接受权， 即在同等条件下， 集体经济组织内部成员享有优先于集体经济组织外部成员而接受该被流转的宅基地。

二、 我国立法现状及缺陷我国关于农村宅基地使用权流转的立法相对来说是比较少的， 主要集中在以下法律及相关规范中。1. 《中华人民共和国土地管理法》 规定， 宅基地属于集体所有， 不能转让、 买卖、 出租和抵押。第六十二条规定：村民出卖、 出租住房后， 再申请宅基地的， 不予批准。”2.1999 年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 一文中明确规定， 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅， 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。3. 《担保法》第三十七条规定：（二） 耕地、 宅基地、 自留地、 自留山等集体所有的土地使用权， 但本法第三十四条第(五)项、 第三十六条第三款规定的除外” 。4. 《物权法》 第一百五十二条规定 “宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利， 有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施” 。第一百五十三条规定 “宅基地使用权的取得、 行使和转让， 适用土地管理法等法律和国家有关规定。” 第一百五十四条规定 “宅基地因自然灾害等原因灭失的， 宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民， 应当重新分配宅基地。

” 第一百五十五条规定 “已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的， 应当及时办理变更登记或者注销登记。”从当前的法律来看，我国立法对农村宅基地使用权流转是持禁止态度的， 禁止农村宅基地使用权的自由流转。我们可以分析我国当前农村宅基地使用权制度具有以下缺陷：1.关于农村宅基地使用权流转的立法滞后、 不完善关于农民宅基地管理、 流转的法律法规数量少， 且规定较为笼统模糊， 不具有实际操作性。此外， 从现有的相关法律法规来看， 其内容均未涉及有关农村宅基地流转的程序以及纠纷的解决。在很大程度上， 宅基地的分配、 使用是通过规范性文件和地方政策来调整的。目前， 我国现有的法律中， 仅有“农村“下列财产不得抵押： ……农村宅基地使用权流转法律问题研究王建伟（西南大学 法学院， 重庆 400715 ）要]在我国不断加快新农村建设的步伐之下， 现行法律禁止农村宅基地使用权流转的规定与现实中农村宅基地使用权私自流转现象大量存在之间的矛盾， 使得农村宅基地使用权流转问题越来越受到各界的关注。 本文试通过从分析现行法律规定的缺陷入手， 阐述农村宅基地使用权流转的必要性， 进而为如何完善农村宅基地使用权流转制度提出建议。[关键词]农村宅基地； 使用权； 流转[摘65

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