购买房屋未过户，原房主因欠款导致房屋被法院查封怎么办？

【案件简介】

2019年6月12日，马某与李某签订《西宁市房屋买卖契约》，购买李某位于西宁市城东区房屋一套，房款92万元，双方约定房款于2019年6月14日前付清，李某于2019年6月20日前交付房屋，同时双方办理房屋过户登记手续。2019年6月13日，马某与李某在《西宁市房屋买卖契约》背面签署补充条款，约定因不动产证卖方验资所用，卖方在2019年11月一定给买方过户，否则承担违约责任。后马某按约将房款付清，李某将房屋交付马某居住使用，但房屋一直未办理过户登记手续，直至2021年9月房屋因李某欠款未还被人民法院查封。马某遂提起执行异议并提起案外人执行异议之诉，要求法院停止执行该房屋并确认房屋归马某所有。

【裁判结果】

买受人马某主张对登记在被执行人李某名下的不动产享有足以排除强制执行的民事权益，要求排除执行的诉讼请求不能成立，法院不予支持，对原告马某同时要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求本院亦不予支持。本案中，从2019年6月12日马某与李某签订房屋买卖契约至2021年10月25日马某向法院起诉李某主张办理过户手续期间，案涉房屋又被二次设定抵押权，三次被查封，马某直至房屋被查封后才提起诉讼，能够认定马某在案涉房屋买卖过程中未尽到合理的注意义务，且存在对李某多次违约的放任，导致案涉房屋产权无法变更登记。另外，虽然本案重点审查的是马某是否存在因自身原因而未办理过户登记的情形，但也不能忽视李某在本案中对于未办理过户登记存在的主要过错。李某明知案涉房屋已被其设定抵押权，在转让案涉房屋时未经抵押权人同意，其行为不符合当时的法律规定。且在向马某转让房产并约定于2019年11月过户的情况下，仍在此次抵押权注销后连续二次设立新的抵押权，恶意为案涉房屋过户设立障碍的行为，不符合社会主义核心价值观，有违诚信原则，马某对此可另行诉讼主张权利。